Byt po starých rodičoch s pôvodným jadrom: poznáte tú situáciu?
Odomknete dvere a vidíte to, čo pozná množstvo Slovákov: umakartové jadro, linoleum, staré drevené okná, kachličky z čias, keď ste ešte chodili do školy. Byt ste zdedili, kúpili kedysi lacno alebo v ňom roky bývali a teraz sa sťahujete. Realitný maklér vám povie, že „to treba celé prerobiť“, remeselník vám pošle rozpočet, z ktorého sa vám zatočí hlava, a vy si kladiete otázku, ako predať byt v pôvodnom stave bez toho, aby ste doň museli vraziť úspory a pol roka života.
Tento článok je pre vás, ak vlastníte byt v pôvodnom stave a:
- byt ste zdedili a nechcete ani nemáte z čoho financovať rekonštrukciu, prípadne sa musíte vyplatiť so súrodencami,
- potrebujete peniaze rýchlo, napríklad na nové bývanie, splatenie dlhu, opatrovanie rodiča alebo vyplatenie bývalého partnera,
- byt už nejaký čas ponúkate a záujemcovia po obhliadke odchádzajú alebo ponúkajú sumy, ktoré vás urážajú,
- byt vás každý mesiac stojí peniaze, lebo platíte zálohy správcovi, fond opráv a energie za prázdny byt, v ktorom nikto nebýva.
Nižšie nájdete, či sa oplatí byt pred predajom prerobiť, aké máte možnosti s ich reálnymi plusmi a mínusmi, čo ovplyvní cenu a ako postupovať krok za krokom, aby ste byt predali v týždňoch, nie v mesiacoch.
Prečo sa byt v pôvodnom stave predáva ťažšie
Byt v pôvodnom stave nie je nepredajný. Má však menší okruh kupujúcich a tí, ktorí prídu, sa pozerajú najmä na to, koľko ich bude stáť prerábka. Rozhodujú tri veci.
Kupujúci si rekonštrukciu prepočíta s rezervou
Mladý pár, ktorý hľadá bývanie, si spočíta nové jadro, rozvody elektriny a vody, podlahy, kuchyňu, dvere a maľovanie. K tomu pripočíta mesiace, počas ktorých bude platiť nájom aj hypotéku naraz. Výsledná suma, ktorú si odráta od vašej ceny, býva vyššia, ako by rekonštrukcia reálne stála, pretože si kupujúci vytvára rezervu na nepríjemné prekvapenia za umakartom.
Financovanie je pre kupujúceho náročnejšie
Banka požičiava podľa hodnoty bytu v posudku, nie podľa toho, ako bude vyzerať po prerábke. Kupujúci teda okrem vlastných zdrojov na kúpu potrebuje ďalšie peniaze na rekonštrukciu. Veľa záujemcov preto byt v pôvodnom stave odmietne, aj keď sa im lokalita páči.
Prvý dojem rozhoduje viac, než by ste čakali
Na fotkách v inzerátoch súperíte so zrekonštruovanými bytmi. Tmavé fotky, nábytok po starej mame a zatuchnutý vzduch pri obhliadke znižujú záujem aj cenu, hoci samotný byt môže mať výbornú dispozíciu a lokalitu.
Oplatí sa byt pred predajom zrekonštruovať?
Je to najčastejšia otázka, ktorú si vlastníci kladú. Úprimná odpoveď: kompletná rekonštrukcia pred predajom sa oplatí len zriedka. Dôvody sú praktické:
- trvá to dlho: pri jadre, rozvodoch a podlahách rátajte s niekoľkými mesiacmi, k tomu čakanie na remeselníkov a súhlas správcu pri zásahoch do stúpačiek,
- rozpočet sa takmer vždy predraží: za starými obkladmi sa nájdu skorodované rúry, krivé steny či vlhkosť,
- kupujúci nezaplatí váš vkus: investíciu do kuchyne či obkladov, ktoré sa mu nepáčia, vám nevráti v plnej výške,
- celý čas platíte: zálohy správcovi, fond opráv, energie, daň z nehnuteľnosti a často aj vlastné bývanie.
Zmysel majú lacné úpravy, ktoré zlepšia prvý dojem: vypratanie, dôkladné upratanie, vymaľovanie a opravenie drobností, ako kvapkajúci kohútik. Ak však peniaze alebo čas na ne nemáte, nie je to podmienka predaja. Byt sa dá predať aj presne v takom stave, v akom je.
Ako predať byt v pôvodnom stave: možnosti a ich plusy a mínusy
Predaj cez realitnú kanceláriu
Plus: maklér zabezpečí inzerciu, fotky a obhliadky a pri dobrej lokalite môže nájsť kupujúceho, ktorý si byt chce prerobiť podľa seba. Mínus: zaplatíte províziu, ktorá na Slovensku bežne tvorí niekoľko percent z ceny, a maklér vás často po pár týždňoch tlačí do zníženia ceny. Kupujúci s hypotékou navyše potrebuje čas na schválenie úveru, takže od dohody po peniaze na účte uplynú týždne až mesiace.
Predaj na vlastnú päsť cez inzerát
Plus: ušetríte províziu a máte všetko pod kontrolou. Mínus: obhliadky, telefonáty, vyjednávanie, zmluvy, úschova a kataster idú na vás. Pri byte v pôvodnom stave sa ozve veľa „lovcov zliav“, ktorí zjednávajú do poslednej chvíle, a predaj sa môže natiahnuť na mesiace. Postup sme podrobne opísali v článku o tom, ako zvládnuť rýchly predaj bytu.
Rekonštrukcia a až potom predaj
Plus: zrekonštruovaný byt sa predáva ľahšie a za vyššiu cenu. Mínus: potrebujete hotovosť alebo úver, čas, nervy a niekoho, kto bude stavbu kontrolovať. Ak sa niečo pokazí, riziko nesiete vy. Táto cesta dáva zmysel, ak máte peniaze, čas aj skúsenosti s remeselníkmi a nikam sa neponáhľate.
Priamy výkup bytu v pôvodnom stave
Výkupová spoločnosť kúpi byt za vlastné peniaze, bez hypotéky a bez čakania na kupujúceho. Plus: nemusíte nič opravovať ani vypratávať, ponuku dostanete do 24 hodín a peniaze spravidla do 48 hodín od podpisu. Neplatíte províziu, právny servis, notára aj kataster hradí kupujúci a prípadné nedoplatky či záložné právo sa vyplatia z kúpnej ceny. Mínus: cena je spravidla 80 až 95 % trhovej hodnoty, teda nižšia, než by ste mohli získať pri ideálnom predaji po rekonštrukcii. Keď však odrátate náklady na prerábku, provízie a mesiace platenia za prázdny byt, rozdiel sa často výrazne zmenší. Ako prebieha náš výkup bytov, nájdete na samostatnej stránke.
Chcete vedieť, za koľko by ste mohli byt predať hneď, bez akejkoľvek úpravy? Pošlite nám cez formulár adresu, výmeru a pár fotiek. Do 24 hodín vám bez záväzkov pošleme konkrétnu ponuku, ktorú si môžete porovnať s ostatnými možnosťami.
Ako predať byt v pôvodnom stave krok za krokom
1. Skontrolujte list vlastníctva
Na katastrálnom portáli si overte, či ste na liste vlastníctva zapísaní ako vlastník, aký máte podiel na spoločných častiach domu a či sú na byte ťarchy, napríklad záložné právo banky alebo exekúcia. Pri zdedenom byte musí byť dedičské konanie ukončené. Viac o právnych krokoch nájdete v článku o predaji zdedeného bytu.
2. Vyžiadajte si potvrdenie od správcu
Správca alebo spoločenstvo vlastníkov vám vystaví potvrdenie o tom, či na byte nie sú nedoplatky. Kupujúci aj notár ho budú chcieť vidieť. Ak nejaké nedoplatky máte, nevadí, dajú sa vysporiadať z kúpnej ceny.
3. Úprimne zhodnoťte stav bytu
Spíšte si, čo je pôvodné: jadro, rozvody, okná, dvere, podlahy, radiátory. Zistite, či dom prešiel obnovou, teda zateplením, výmenou výťahu či stúpačiek. Obnovený dom zvyšuje hodnotu aj bytu v pôvodnom stave a je to silný argument pri predaji.
4. Urobte lacné úpravy, ak na ne máte čas
Vypratanie, upratanie a vymaľovanie stoja zlomok ceny rekonštrukcie a výrazne zlepšia fotky aj dojem z obhliadky. Ak na to nemáte čas, silu ani chuť, preskočte tento krok. Pri výkupe nemusíte vypratávať nič.
5. Vyberte cestu podľa toho, koľko máte času
Ak sa neponáhľate a byt je v žiadanej lokalite, skúste realitnú kanceláriu alebo inzerát. Ak potrebujete peniaze do niekoľkých týždňov alebo vás byt každý mesiac zbytočne stojí peniaze, vypýtajte si ponuku na výkup a porovnajte ju s tým, čo vám reálne ponúkli ostatní.
Čo ovplyvní cenu bytu v pôvodnom stave
Pôvodný stav cenu znižuje, ale nie je jediný faktor. Pri ocenení rozhoduje najmä:
- lokalita: mesto, štvrť, dostupnosť škôl, obchodov a MHD majú často väčší vplyv než stav interiéru,
- veľkosť a dispozícia: praktický dvojizbový či trojizbový byt sa predáva ľahšie než atypická dispozícia,
- stav domu: zateplenie, nový výťah, vymenené stúpačky a zdravý fond opráv cenu zvyšujú,
- poschodie a orientácia: prízemie či posledné poschodie bez výťahu znižujú záujem, svetlý byt s balkónom ho zvyšuje,
- rozsah potrebnej rekonštrukcie: iné je vymeniť kuchynskú linku a iné meniť jadro, rozvody aj okná,
- právny stav: nedoplatky, záložné právo, exekúcia či nájomca v byte zužujú okruh kupujúcich.
Pri porovnávaní ponúk nerátajte len s cenou v inzeráte. Odpočítajte províziu, náklady na prerábku a sumu, ktorú zaplatíte za každý mesiac, keď byt stojí prázdny. Ponuka, ktorá je na papieri o niečo nižšia, no peniaze máte o pol roka skôr a bez starostí, býva v konečnom súčte výhodnejšia.
Na čo si dať pozor pri predaji bytu v pôvodnom stave
- Zatajené vady: známe problémy, ako zatekanie, vlhkosť či prasknuté potrubie, kupujúcemu povedzte. Ak ich zamlčíte, môže od vás neskôr žiadať zľavu alebo náhradu škody.
- Ponuky „len pre vás, dnes“: seriózny kupujúci vám dá čas na rozmyslenie a ponuku písomne.
- Poplatky vopred: ani realitka, ani výkupová spoločnosť by od vás nemali pýtať peniaze za ocenenie, rezerváciu alebo „vybavenie“.
- Bezpečná platba: kúpnu cenu si nechajte vyplatiť cez notársku úschovu alebo vinkuláciu v banke, nikdy nie v hotovosti na ruku.
- Daň z príjmu: ak byt vlastníte menej než päť rokov, príjem z predaja môže podliehať dani. Pri zdedenom byte sa za určitých podmienok započítava aj doba vlastníctva poručiteľa.
Ak riešite podobnú situáciu pri rodinnom dome, pozrite si aj článok ako predať starý dom v zlom stave.
Ak práve riešite, ako predať byt v pôvodnom stave: urobíme to za vás
Ak máte byt po rodičoch s pôvodným jadrom, ktorý nemáte z čoho prerobiť, byt sa vám nedarí predať, alebo potrebujete peniaze rýchlejšie, než nájdete kupujúceho s hypotékou, nemusíte investovať do rekonštrukcie ani čakať mesiace na správneho záujemcu.
Byt od vás vykúpime za vlastné peniaze presne v takom stave, v akom je, aj s nábytkom a vecami po predchádzajúcom majiteľovi. Nezáväznú ponuku dostanete do 24 hodín, prípadné nedoplatky, záložné právo či exekúciu vyplatíme z kúpnej ceny a peniaze máte spravidla do 48 hodín od podpisu. Právny servis, notára aj kataster hradíme my, neplatíte žiadnu províziu ani poplatky. Pôsobíme v celom Slovensku.
Získať nezáväznú ponuku do 24 hodín
Radšej telefonujete? Zavolajte na +421 948 933 814, povedzte nám adresu a stav bytu a my vám povieme, za koľko a ako rýchlo sa dá váš byt predať.
Často kladené otázky: ako predať byt v pôvodnom stave
