Družstvo vám platí za pôdu takmer nič a vy už nechcete čakať?
Máte niekoľko hektárov alebo len podiely ornej pôdy za dedinou. Roky ju obrába miestne družstvo alebo agrofirma a vy raz do roka dostanete nájomné, ktoré často nepokryje ani daň z nehnuteľností a cestu na obecný úrad. Niekedy nepríde vôbec. Inokedy zistíte, že družstvo pôdu užíva bez platnej zmluvy, alebo vám pri telefonáte povedia, že „takto to bolo vždy“. Čím dlhšie to trvá, tým viac máte pocit, že vaša pôda vlastne patrí niekomu inému. Preto ľudia hľadajú, ako funguje predaj ornej pôdy prenajatej družstvu a či sa dá pôdu predať bez toho, aby ste sa s nájomcom súdili.
Tento článok je pre vás, ak vlastníte ornú pôdu a:
- družstvo platí veľmi nízke nájomné a o jeho zvýšení sa s vami nechce baviť,
- nájomné meškalo alebo neprišlo a na upomienky nikto nereaguje,
- pôdu niekto obrába bez zmluvy a vy neviete, ako sa k nej dostať späť,
- potrebujete peniaze teraz, nie za desať rokov po skončení dlhodobého nájmu,
- pôdu ste zdedili a nechcete ďalšie roky riešiť družstvo, dane a spoluvlastníkov.
Nižšie nájdete, čo si overiť ako prvé, aké máte možnosti s reálnymi plusmi a mínusmi, ako nájom ovplyvní cenu a prečo je priamy výkup v tejto situácii najrýchlejšia cesta k peniazom.
Dá sa predať ornú pôdu, ktorú má prenajatú družstvo?
Áno. Nájom nie je prekážkou predaja. Vlastníkom pôdy ste vy a so svojím vlastníctvom môžete nakladať aj vtedy, keď ju niekto iný obrába. Pri predaji nájomná zmluva spravidla nezaniká: nový vlastník vstúpi do vašej pozície prenajímateľa a nájomné od družstva už bude dostávať on. Pre vás to znamená, že nemusíte nájom najprv vypovedať, čakať na jeho koniec ani sa s družstvom dohadovať o vrátení pôdy.
Práve preto je predaj ornej pôdy prenajatej družstvu často jednoduchší, ako si vlastníci myslia. Problémy riešite len vtedy, ak kupujúcim má byť niekto, kto chce pôdu sám hneď obrábať. Takému kupujúcemu prekáža dlhý nájom a buď ponúkne menej, alebo odstúpi. Výkupnej spoločnosti nájom neprekáža, pretože s prenajatou pôdou počíta.
Čo ak družstvo pôdu užíva bez zmluvy?
Aj vtedy ju môžete predať. Užívanie bez zmluvy je pre kupujúceho dokonca menšou záťažou ako dlhodobý nájom, pretože nový vlastník sa môže s užívateľom dohodnúť nanovo. Za obdobie, keď družstvo pôdu užívalo bez zmluvy a bez platenia, máte spravidla nárok na náhradu, no jej vymáhanie býva zdĺhavé. Mnohí vlastníci sa preto rozhodnú pôdu predať a starú kapitolu uzavrieť.
Predaj ornej pôdy prenajatej družstvu krok za krokom
1. Skontrolujte list vlastníctva
Na katastrálnom portáli si overte, že ste zapísaní ako vlastník, aký máte podiel, aký je druh pozemku a či je v časti C zapísaná ťarcha: záložné právo, exekúcia alebo vecné bremeno. Pozrite sa aj na to, či pozemok leží v zastavanom území obce alebo mimo neho. Ak pôdu vlastníte s ďalšími ľuďmi, predať môžete aj samotný podiel.
2. Nájdite nájomnú zmluvu
Ak zmluvu nemáte, vyžiadajte si kópiu od družstva. Sledujte najmä dobu nájmu (určitá alebo neurčitá), výšku a splatnosť nájomného a to, či zmluva neobsahuje predkupné právo nájomcu. Pri zmluve na neurčitý čas sa dá nájom vypovedať, no výpovedná lehota pri poľnohospodárskej pôde je spravidla dlhá, približne rok, a viaže sa na koniec hospodárskeho roka. Pri predaji to však riešiť nemusíte.
3. Spíšte si, čo vám družstvo dlží
Ak nájomné neprišlo, zapíšte si, za ktoré roky a v akej výške. Tento nárok vám zostáva aj po predaji pôdy, môžete ho vymáhať samostatne alebo sa naň pri predaji dohodnúť.
4. Dajte si pôdu nezáväzne oceniť
Pošlite nám číslo listu vlastníctva alebo čísla parciel. Nič viac nepotrebujeme. Do 24 hodín dostanete konkrétnu ponuku, ktorú si môžete pokojne porovnať s inými možnosťami.
5. Podpis, kataster a peniaze
Po dohode o cene pripravíme kúpnu zmluvu a overíme, či sa na váš pozemok vzťahuje povinnosť zverejniť ponuku podľa zákona o nadobúdaní poľnohospodárskych pozemkov (register ponúk a úradná tabuľa obce). Ak áno, celý tento krok vybavíme za vás. Peniaze máte spravidla do 48 hodín od podpisu. Družstvo len dostane oznámenie, komu má odteraz platiť nájomné.
Aké máte možnosti a ich porovnanie
Nechať pôdu v nájme a čakať
Plus: nič nemusíte robiť a pôda zostáva vaša. Mínus: nízke alebo žiadne nájomné, každoročná daň z nehnuteľností a pocit, že o svojom majetku nerozhodujete vy. Problém sa len presúva na vašich dedičov, ktorí budú mať pôdu rozdrobenú na ešte menšie podiely.
Vypovedať nájom a pôdu obrábať alebo prenajať inému
Plus: môžete vyjednať vyššie nájomné. Mínus: výpoveď trvá dlho, na menšie podiely nového nájomcu len ťažko nájdete a pôdu uprostred lánu družstva si fyzicky neodčleníte bez geometrického plánu a súhlasu ďalších vlastníkov. Ak pôdu nikto obrábať nebude, zodpovedáte za to, aby nezarastala burinou.
Predať pôdu priamo družstvu
Plus: družstvo pôdu pozná a nájom ho nijako netrápi. Mínus: družstvo vie, že iného kupujúceho len ťažko nájdete, a podľa toho ponúka cenu. Často vás nechá čakať mesiace alebo sa ozve s ponukou, ktorá zodpovedá skôr nájomnému než hodnote pôdy.
Inzerát alebo realitná kancelária
Plus: teoreticky najvyššia cena. Mínus: o prenajatú ornú pôdu je medzi bežnými kupujúcimi malý záujem, realitky malé výmery často ani nechcú a za úspech si zoberú províziu. Pri predaji poľnohospodárskeho pozemku musíte navyše dodržať zákonný postup so zverejnením ponuky, čo bez skúseností predaj ďalej spomalí.
Priamy výkup ornej pôdy
Výkupná spoločnosť kúpi pôdu za vlastné peniaze aj s existujúcim nájmom, bez ohľadu na to, ako dlho zmluva ešte platí. Plus: ponuka do 24 hodín, peniaze spravidla do 48 hodín od podpisu, žiadne provízie, právny servis, notára aj kataster hradíme my a vybavíme aj zákonný postup pri predaji poľnohospodárskej pôdy. Ak je na pôde záložné právo či exekúcia, dlh vyplatíme priamo z kúpnej ceny. Mínus: cena je spravidla 80 až 95 % trhovej hodnoty. Pri prenajatej pôde, ktorú by ste inak predávali roky alebo len pod tlakom družstvu, je to však často najvýhodnejšia reálna ponuka. Ako funguje náš výkup ornej pôdy, nájdete na samostatnej stránke a podrobnosti aj v článku výkup ornej pôdy: kompletný sprievodca.
Chcete vedieť, koľko by ste za svoju prenajatú pôdu dostali? Pošlite nám cez formulár číslo listu vlastníctva alebo parcely a do 24 hodín vám bez záväzkov napíšeme konkrétnu sumu. Nájomnú zmluvu zatiaľ hľadať nemusíte.
Koľko dostanete pri predaji ornej pôdy prenajatej družstvu
Samotná skutočnosť, že pôdu obrába družstvo, cenu výrazne neznižuje, ak kupujúcim je niekto, kto s nájmom počíta. Výslednú sumu ovplyvňuje najmä:
- lokalita: kvalitná pôda na juhozápade Slovenska má inú cenu ako pozemky v horských oblastiach,
- bonita a druh pozemku: orná pôda je cennejšia ako trvalý trávny porast,
- výmera a podiel: celý pozemok sa predáva ľahšie ako malý spoluvlastnícky podiel,
- vysporiadanosť: pozemok zapísaný na liste vlastníctva s jasnými hranicami je vždy výhodnejší ako parcela registra E bez určenia v teréne,
- nájomná zmluva: veľmi dlhý nájom s nízkym nájomným cenu mierne znižuje, nájom na neurčitý čas takmer vôbec,
- ťarchy: záložné právo, exekúcia či vecné bremeno sa dajú vyriešiť pri predaji, len ich treba poznať vopred.
Pri porovnávaní ponúk nerátajte len s cenou. Do úvahy berte aj to, za aký čas peniaze naozaj dostanete, kto zaplatí notára, kataster a právnika a čo vás bude pôda stáť každý rok, kým sa nepredá. Ak pôdu vlastníte s ďalšími ľuďmi, pozrite si aj článok predaj podielu ornej pôdy bez komplikácií.
Na čo si dať pozor pri predaji prenajatej ornej pôdy
- Predkupné právo nájomcu: niektoré družstvá si ho vložili do nájomných zmlúv. Ak ho v zmluve máte, pôdu treba najprv ponúknuť družstvu. Je to len ďalší krok, nie zákaz predaja.
- Nátlak zo strany družstva: nenechajte sa presvedčiť, že pôdu „aj tak nikto iný nekúpi“. Vyžiadajte si viac ponúk písomne a porovnajte ich.
- Dlžné nájomné: predajom pôdy na neho automaticky nestrácate nárok. V zmluve si však jasne dohodnite, komu patrí nájomné za aktuálny rok.
- Zákonný postup pri predaji: pri poľnohospodárskych pozemkoch mimo obce zákon v niektorých prípadoch vyžaduje zverejnenie ponuky. Ak sa vynechá, kataster vklad nepovolí a predaj sa predĺži.
- Zmluvy bez notárskej úschovy: kúpna cena by mala ísť na váš účet alebo do úschovy, nikdy nie „na ruku“ pred zápisom do katastra.
- Pôda po rodičoch: ak ste ju zdedili, najprv musí byť ukončené dedičské konanie. Viac v článku zdedená orná pôda: čo s ňou.
Ak práve riešite predaj ornej pôdy prenajatej družstvu: uzavrite to za pár dní
Ak vám družstvo roky platí za pôdu len symbolickú sumu, nájomné nechodí včas alebo pôdu obrába bez zmluvy, nemusíte sa s ním súdiť ani čakať, kým sa nájom skončí. Pôdu môžete predať aj s nájomcom a peniaze mať na účte o niekoľko dní.
Vašu ornú pôdu vykúpime za vlastné peniaze aj s platnou nájomnou zmluvou, celú alebo len váš podiel. Nezáväznú ponuku dostanete do 24 hodín, zákonný postup pri predaji poľnohospodárskeho pozemku vybavíme za vás, prípadné dlhy či záložné právo vyplatíme z kúpnej ceny a peniaze máte spravidla do 48 hodín od podpisu. Právny servis, notára aj kataster hradíme my, neplatíte žiadnu províziu ani poplatky. Pôsobíme v celom Slovensku.
Získať nezáväznú ponuku do 24 hodín
Radšej telefonujete? Zavolajte na +421 948 933 814. Povedzte nám obec a číslo listu vlastníctva a my vám povieme, za koľko a ako rýchlo sa dá vaša prenajatá pôda predať.
Často kladené otázky: predaj ornej pôdy prenajatej družstvu
