Chcete predať byt, ale býva v ňom nájomník – čo teraz?
Byt ste pred rokmi prenajali, pretože ste ho nepotrebovali. Dnes je situácia iná: potrebujete peniaze, sťahujete sa, vyplácate súrodenca z dedičstva alebo vás jednoducho prestalo baviť riešiť pokazené kotly, nedoplatky za energie a každoročné dohadovanie o nájomnom. Rozhodli ste sa byt predať – a narazili ste na otázku, ktorú si kladie veľa majiteľov: predaj bytu s nájomníkom – dá sa vôbec? Musí nájomník odísť? Čo keď odmieta? A nezničí mi obsadený byt cenu?
Upokojíme vás hneď na začiatku. Prenajatý byt sa predať dá, nájomník vám predaj zablokovať nemôže a nemusíte ho ani vysťahovať. Prekážkou nebýva zákon, ale trh: bežní kupujúci hľadajú bývanie pre seba a byt s cudzím človekom vnútri ich odrádza. Preto sa predaj obsadeného bytu cez inzerát často naťahuje mesiace. Tento článok je pre vás, ak práve riešite niektorú z týchto situácií:
- Potrebujete peniaze z bytu a nechcete čakať, kým nájomná zmluva vyprší.
- Nájomník neplatí, byt ničí alebo sa odmieta vysťahovať a vy už nemáte silu bojovať.
- Zdedili ste byt aj s nájomníkom, s ktorým zmluvu podpisoval ešte zosnulý rodič.
- Nájomník je slušný a nechcete ho „vyhodiť“, ale byt potrebujete speňažiť.
- Realitka vám povedala, že obsadený byt sa predáva ťažko a najprv ho treba vyprázdniť.
Nižšie si prejdeme, aké máte pri predaji bytu s nájomníkom možnosti, čo sa stane s nájomnou zmluvou po predaji, ako obsadený byt ovplyvní cenu a ako celý predaj zvládnuť za pár dní – bez vysťahovania, bez súdov a bez provízie.
Predaj bytu s nájomníkom: čo sa stane s nájomnou zmluvou po predaji
Základné pravidlo je jednoduché: predajom bytu nájomná zmluva nezaniká. Nový vlastník vstupuje do postavenia prenajímateľa a preberá všetky práva aj povinnosti z pôvodnej zmluvy – výšku nájomného, dobu nájmu, výpovedné podmienky aj kauciu. Pre vás ako predávajúceho to znamená dve veci. Po prvé, nemusíte s nájomníkom nič riešiť, kým sa na tom s kupujúcim nedohodnete. Po druhé, kupujúci chce presne vedieť, do čoho vstupuje – preto bude nájomnú zmluvu čítať pozornejšie než vy pri jej podpise.
V praxi sa stretávame s tromi typmi nájmu a každý má pri predaji iný dopad:
- Krátkodobý nájom podľa zákona č. 98/2014 Z. z. – zmluva najviac na 2 roky, s možnosťou predĺženia. Má jasne dohodnuté výpovedné lehoty (zvyčajne 1 až 3 mesiace) a je pre kupujúceho najprehľadnejšia.
- Nájom podľa Občianskeho zákonníka na dobu určitú – končí uplynutím dohodnutej doby. Ak nájom končí o pár mesiacov, kupujúci si vie spočítať, kedy bude mať byt voľný.
- Nájom na dobu neurčitú podľa Občianskeho zákonníka – najmenej atraktívny. Prenajímateľ môže vypovedať nájom len zo zákonných dôvodov, s trojmesačnou výpovednou lehotou a niekedy s povinnosťou zabezpečiť bytovú náhradu. Takýto byt bežný kupujúci spravidla odmietne.
Dôležité: nájomník nemá predkupné právo na byt, ktorý si prenajíma. Nemusíte mu byt ponúkať ako prvému a nemusíte od neho žiadať súhlas s predajom. Slušnosťou (a predchádzaním konfliktom) však je informovať ho, že byt predávate a že zmluva ostáva v platnosti. Výnimkou sú len niektoré byty prevádzané z vlastníctva obce či štátu, čo sa súkromných bytov netýka.
Tri cesty, ako predať byt s nájomníkom – a ich reálne plusy a mínusy
1. Najprv ukončiť nájom, potom predať prázdny byt
Najčastejšia rada realitných kancelárií. Prázdny byt sa predáva ľahšie a za vyššiu cenu, pretože ho môže kúpiť ktokoľvek – aj rodina s hypotékou, ktorá chce bývať hneď. Háčik je v čase a v riziku. Pri krátkodobom nájme čakáte na uplynutie výpovednej lehoty, pri nájme podľa Občianskeho zákonníka potrebujete zákonný dôvod výpovede a tri mesiace. Ak nájomník nespolupracuje, predaj sa odsúva na neurčito a medzitým platíte hypotéku, správu bytu a energie. Ak nájomník odíde a byt stojí prázdny, prichádzate aj o nájomné. Táto cesta dáva zmysel, ak máte korektného nájomníka, ktorý sa chce sám odsťahovať, a nikam sa neponáhľate.
2. Predať byt investorovi aj s nájomníkom cez inzerát
Existuje skupina kupujúcich, ktorí hľadajú práve obsadený byt – investori, pre ktorých je bežiaci nájom výhodou. Problém je, že ich je málo, sú skúsení a tlačia cenu dole: vedia, že byt s nájomníkom má užší okruh záujemcov. Budú chcieť vidieť nájomnú zmluvu, doklady o platbách, kauciu, vyúčtovania. Pri nájme na dobu neurčitú alebo pri neplatičovi väčšinou cúvnu alebo ponúknu cenu hlboko pod trhom. K tomu pripočítajte províziu realitky 3 až 5 % a mesiace obhliadok, pri ktorých musíte zakaždým prosiť nájomníka o sprístupnenie bytu.
3. Priamy výkup – prenajatý byt kúpime aj s nájomníkom
Byt predáte spoločnosti, ktorá kupuje za vlastné peniaze a s obsadenými bytmi bežne pracuje. Nájomníka nevysťahovávate, zmluvu nevypovedáte, nič nedokladujete realitke. Ponuku dostanete do 24 hodín, peniaze máte na účte spravidla do 48 hodín od podpisu zmluvy a právny servis, notára aj kataster hradíme my. Cena sa pohybuje medzi 80 až 95 % trhovej hodnoty bytu – to je odplata za rýchlosť, istotu a za to, že riziko s nájomníkom preberáme na seba. Ak je na byte hypotéka alebo iný dlh, vyplatíme ho priamo z kúpnej ceny. Ako presne výkup bytov prebieha, si môžete pozrieť na našej hlavnej stránke.
Ak je pre vás prioritou mať peniaze a pokoj rýchlo a bez ďalšieho naťahovania s nájomníkom, tretia cesta je takmer vždy najvýhodnejšia – nie nominálnou cenou, ale tým, čo vám reálne ostane po odpočítaní provízie, mesiacov čakania a nervov.
Získať nezáväznú ponuku do 24 hodín
Koľko dostanete za byt s nájomníkom a čo cenu najviac ovplyvní
Majitelia sa často boja, že nájomník „zrazí“ cenu bytu o tretinu. V skutočnosti záleží na tom, aký nájomník a aká zmluva. Byt so slušným nájomníkom, trhovým nájomným a zmluvou na dobu určitú môže byť pre kupujúceho dokonca výhodou – kupuje byt, ktorý od prvého dňa zarába. Byt s neplatičom alebo s nájmom na dobu neurčitú naopak nesie riziko, ktoré sa v cene prejaví. Pri výkupe sa pozeráme najmä na tieto faktory:
- Typ a doba nájmu – krátkodobý nájom s jasnou výpoveďou je najpriaznivejší, nájom na dobu neurčitú podľa Občianskeho zákonníka cenu znižuje najviac.
- Výška nájomného – nájomné výrazne pod trhom, ktoré sa nedá zvýšiť, je pre kupujúceho strata a premietne sa do ponuky.
- Platobná disciplína nájomníka – história platieb, nedoplatky, výška kaucie. Pri neplatičovi sa počíta s nákladmi na ukončenie nájmu a prípadné vypratanie.
- Stav bytu – byt obývaný roky bez údržby býva v horšom stave; pri výkupe ho však neopravujete, stav sa len odrazí v cene.
- Lokalita a dispozícia – rovnako ako pri každom byte rozhoduje mesto, časť, poschodie, výmera a bytový dom.
- Ťarchy na liste vlastníctva – hypotéka, exekúcia či záložné právo predaj nezastavia, len ich vyplatíme z kúpnej ceny. Podrobnosti sme spísali v článku o tom, ako prebieha predaj bytu s hypotékou.
Praktický príklad: dvojizbový byt v krajskom meste, ktorý by sa prázdny predal za približne 120 000 €, obývaný korektným nájomníkom so zmluvou na dobu určitú má pri výkupe hodnotu zhruba 100 000 až 112 000 €. Pri predaji cez realitku by ste z podobnej sumy zaplatili províziu, pravdepodobne museli čakať na uvoľnenie bytu a niekoľko mesiacov niesť náklady bez istoty výsledku. Rozdiel v konečnej sume býva výrazne menší, než sa na prvý pohľad zdá – a čas aj starosti ušetríte úplne.
Predaj prenajatého bytu krok za krokom: čo urobiť ešte dnes
Nasledujúci postup vám pomôže bez ohľadu na to, ktorú cestu si napokon vyberiete. Prvé dva kroky zvládnete za jeden večer.
Krok 1: Nájdite nájomnú zmluvu a zistite, čo v nej máte
Overte si, podľa akého zákona je zmluva uzavretá, dokedy platí, aká je výpovedná lehota a aká kaucia bola zložená. Ak zmluvu podpisoval ešte zosnulý rodič a byt ste zdedili, zmluva platí ďalej – ako dedič ste vstúpili do postavenia prenajímateľa. Ako pri tom postupovať, nájdete v našom návode na predaj zdedenej nehnuteľnosti. Ak písomnú zmluvu nemáte vôbec a nájomník platí „na dobré slovo“, nevadí – povedzte to otvorene, pri výkupe s tým vieme pracovať.
Krok 2: Skontrolujte list vlastníctva
Na portáli katastra si pozrite, či ste zapísaný ako jediný vlastník, či na byte nie je ťarcha a či nedávno neprišla poznámka o exekúcii. Nič z toho predaj nezastaví, ale výkupca to musí vedieť, aby pripravil správny postup vyplatenia.
Krok 3: Vypýtajte si nezáväznú cenovú ponuku
Vyplňte formulár na stránke kontakt alebo zavolajte na +421 948 933 814. Opíšte byt, lokalitu a situáciu s nájomníkom – do 24 hodín dostanete konkrétnu sumu. Ponuka je nezáväzná a nič vás nestojí. Ak si ju chcete porovnať s inzerátmi, pokojne; väčšina majiteľov zistí, že po odpočítaní provízie a mesiacov čakania vychádza výkup lepšie, než čakali.
Krok 4: Obhliadka, zmluvy, peniaze
Obhliadku dohodneme s nájomníkom ohľaduplne, v termíne, ktorý mu vyhovuje – nemusíte ho vysťahovať ani „pripravovať byt na predaj“. Po odsúhlasení ceny pripravíme kúpnu zmluvu a návrh na vklad do katastra, právny servis a notárske overenie hradíme my. Peniaze máte na účte spravidla do 48 hodín od podpisu. Nájomníka o zmene vlastníka informujeme spoločne a od prevodu platí nájomné už nám.
Keď nájomník neplatí alebo odmieta odísť: ako sa nenechať zatiahnuť do boja
Osobitná kapitola sú byty s problémovým nájomníkom. Nájomné mešká tretí mesiac, na telefón nereaguje, byt vám neotvorí a na výpoveď odpovedá, že „sa nemá kam odsťahovať“. Mnohí majitelia v tejto situácii urobia chybu, ktorá ich stojí najviac: pokúsia sa nájomníka vysťahovať svojpomocne. Vymenenie zámku, odpojenie elektriny či vynesenie vecí sú na Slovensku protiprávne a môžu skončiť trestným oznámením proti vám – aj keď nájomník neplatí. Legálna cesta vedie cez výpoveď, žalobu o vypratanie a exekúciu, čo trvá mesiace až roky a stojí peniaze na právnika.
Pri predaji bytu s nájomníkom máte v takejto situácii niekoľko zásad, ktoré vás ochránia:
- Nevysťahovávajte svojpomocne – každé takéto konanie sa môže obrátiť proti vám a nový kupujúci oň nemá záujem.
- Dokumentujte všetko – výzvy na úhradu, výpoveď, komunikáciu. Aj pri výkupe to urýchli ďalší postup.
- Nepodpisujte rezervačnú zmluvu s pokutou s kupujúcim, ktorý chce byt „prázdny do mesiaca“ – ak sa nájomník nevysťahuje, pokutu zaplatíte vy.
- Nikdy neplaťte nič vopred – obhliadka, ocenenie aj právny servis majú byť pri serióznom výkupe zadarmo.
- Overte si spôsob vyplatenia – bezpečná je notárska úschova alebo banková vinkulácia, nie hotovosť „na ruku“.
Práve v týchto prípadoch je výkup najväčšou úľavou. Byt s neplatičom kúpime aj s bežiacim sporom, kúpnu cenu dostanete bez ohľadu na to, či nájomník platí, a ukončenie nájmu, vypratanie aj vymáhanie dlhu riešime po prevode my ako nový vlastník. Vy máte peniaze na účte a s nájomníkom sa už nikdy nemusíte stretnúť.
Prečo je pri byte s nájomníkom výkup zvyčajne najrozumnejšia voľba
Pri prázdnom byte v dobrej lokalite má zmysel bojovať o každé euro trhovej ceny. Pri obsadenom byte je matematika iná. Každý mesiac, ktorý čakáte na uvoľnenie bytu alebo na kupca ochotného nájomníka prevziať, vás stojí čas a často aj peniaze – hypotéku, správu, nervy. Investori, ktorí obsadené byty kupujú, vedia, že máte málo iných možností, a podľa toho vyjednávajú. A ak sa pokúsite nájomníka „urýchliť“, riskujete spor, ktorý predaj zablokuje úplne.
Priamy výkup tieto problémy rieši naraz: byt berieme s nájomníkom, so zmluvou aj bez nej, s neplatičom aj so slušným nájomcom, ktorý v byte môže bývať ďalej. Žiadna provízia, žiadne vysťahovávanie, žiadne čakanie. Ak je na byte hypotéka alebo exekúcia, vyplatíme ju z kúpnej ceny. Prehľad toho, ako výkup funguje aj v iných situáciách, nájdete v našom kompletnom sprievodcovi výkupom bytov.
Ak práve riešite predaj bytu s nájomníkom
Ak práve riešite byt, v ktorom býva nájomník – slušný, ktorého nechcete vyhodiť, alebo neplatič, s ktorým už nechcete mať nič spoločné – nemusíte čakať na koniec zmluvy ani na výsledok súdu. Vykúpime ho v stave, v akom je, aj s nájomníkom. Právny servis, notára aj kataster hradíme my, žiadne provízie neplatíte a prípadné dlhy, hypotéku či exekúciu vyplatíme priamo z kúpnej ceny. Pôsobíme na celom Slovensku.
Vyplňte krátky formulár a do 24 hodín dostanete konkrétnu, nezáväznú cenovú ponuku. Peniaze máte na účte spravidla do 48 hodín od podpisu zmluvy.
Získať nezáväznú ponuku do 24 hodín
Radšej sa porozprávate? Zavolajte nám na +421 948 933 814 – poradíme vám, ako zvládnuť predaj bytu s nájomníkom bez sporov a bez zbytočných strát.
Často kladené otázky o predaji bytu s nájomníkom
