Pozemok za dedinou, ktorý nikto nechce: poznáte to?
Máte lúku za humnami, kus poľa pri lese alebo bývalú záhradu za hranicou obce. Inzerát visí na portáli už mesiace, ozvú sa dvaja zvedavci, a keď zistia, že sa na pozemku nedá stavať, zmiznú. Medzitým platíte daň z nehnuteľnosti, susedia sa sťažujú na náletové dreviny a vy rozmýšľate, ako predať pozemok v extraviláne bez toho, aby ste sa tomu venovali ďalšie roky. Nie ste v tom sami. Pozemky mimo zastavaného územia obce patria k najťažšie predajným nehnuteľnostiam na Slovensku, no predať sa dajú, ak zvolíte správnu cestu.
Tento článok je pre vás, ak vlastníte pozemok v extraviláne a:
- pozemok ste zdedili a nemáte čas ani chuť sa oň starať, prípadne bývate na druhom konci Slovenska,
- predávate už dlho a bez úspechu, lebo záujemcovia odchádzajú hneď, ako zistia, že nejde o stavebný pozemok,
- potrebujete peniaze rýchlo, napríklad na splatenie dlhu, vyplatenie súrodenca alebo na vlastné bývanie,
- pozemok má komplikácie, ako je podiel s ďalšími spoluvlastníkmi, chýbajúca prístupová cesta alebo nejasné hranice.
Nižšie nájdete, prečo je predaj takého pozemku náročnejší, aké máte možnosti s ich reálnymi plusmi a mínusmi, čo ovplyvní cenu a ako postupovať krok za krokom, aby ste pozemok predali v týždňoch, nie v rokoch.
Prečo je predaj pozemku v extraviláne ťažší než predaj stavebného pozemku
Extravilán je územie mimo zastavaného územia obce. Väčšinou ide o ornú pôdu, trvalé trávne porasty, sady, vinice či lesné pozemky. A práve tu sa začínajú problémy, s ktorými vlastník bežne nepočíta.
Kupujúci chcú stavať, no tu sa stavať nedá
Väčšina ľudí, ktorí hľadajú pozemok, chce postaviť dom. Na pozemku v extraviláne to bez zmeny územného plánu, vyňatia z poľnohospodárskeho pôdneho fondu a zaplatenia odvodu možné nie je. Zmena územného plánu trvá často roky a obec ju vôbec nemusí schváliť. Preto sa okruh kupujúcich pri predaji pozemku v extraviláne zúži na poľnohospodárov, susedov, investorov a výkupové spoločnosti.
Pri poľnohospodárskom pozemku platia osobitné pravidlá predaja
Ak je pozemok vedený ako poľnohospodársky (orná pôda, trvalý trávny porast, záhrada, sad, vinica) a leží mimo zastavaného územia obce, jeho predaj upravuje zákon o nadobúdaní vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku. V praxi to znamená, že ponuku na predaj spravidla musíte najprv zverejniť v registri ponúk poľnohospodárskych pozemkov a prednosť majú záujemcovia, ktorí v obci podnikajú v poľnohospodárstve. Výnimky platia napríklad pri predaji blízkej osobe, spoluvlastníkovi či vlastníkovi susedného pozemku. Ak si nie ste istí, či sa to týka aj vás, overte druh pozemku na liste vlastníctva. Podrobnejšie sme pravidlá rozobrali v článku zdedená orná pôda: čo s ňou.
Malé výmery, podiely a pozemky bez prístupu
Pozemky v extraviláne bývajú rozdrobené. Vlastník má často len podiel 1/12 na úzkom páse poľa, ktorý je prenajatý družstvu, alebo parcelu, ku ktorej nevedie žiadna cesta. Takýto pozemok banka nefinancuje, bežný kupujúci ho nechce a realitná kancelária o neho nemá záujem, lebo provízia z nízkej sumy jej nepokryje prácu.
Ako predať pozemok v extraviláne: možnosti a ich plusy a mínusy
Predaj susedovi alebo miestnemu poľnohospodárovi
Plus: sused alebo družstvo, ktoré pôdu obhospodaruje, má o pozemok prirodzený záujem a pri predaji susedovi sa často uplatní výnimka zo zverejňovania. Mínus: kupujúci vie, že iného záujemcu nemáte, a podľa toho ponúka cenu. Rokovania sa ťahajú, poľnohospodári platia radšej v splátkach alebo až po žatve a pri viacerých spoluvlastníkoch sa často nedohodnete vôbec.
Inzercia na realitných portáloch
Plus: teoreticky najširší okruh záujemcov a možnosť nájsť nadšenca, ktorý chce chatku, záhradu či pastvinu pre kone. Mínus: pri pozemku v extraviláne sa ozýva najmä ten, kto hľadá stavebný pozemok, a po prvom telefonáte odpadne. Predaj môže trvať mesiace až roky, celý čas platíte daň a staráte sa o pozemok. Pri poľnohospodárskej pôde navyše musíte zvládnuť zverejnenie ponuky a skontrolovať, či kupujúci spĺňa zákonné podmienky.
Čakať na zmenu územného plánu
Plus: ak by sa pozemok zmenil na stavebný, jeho hodnota by výrazne stúpla. Mínus: je to lotéria. Zmenu musí schváliť obecné zastupiteľstvo, proces trvá roky, stojí peniaze za projekty a posudky a výsledok nie je istý. Táto cesta dáva zmysel len vtedy, keď peniaze nepotrebujete a máte trpezlivosť.
Priamy výkup pozemku
Výkupová spoločnosť kúpi pozemok za vlastné peniaze, bez hypotéky a bez čakania na kupujúceho. Plus: rýchlosť, istota, žiadna provízia, právny servis, notára aj kataster hradí kupujúci a vykupujú sa aj podiely, pozemky bez prístupovej cesty či pozemky s vecným bremenom. Mínus: cena je spravidla 80 až 95 % trhovej hodnoty, teda nižšia, než by ste získali pri ideálnom predaji. Pri pozemku, ktorý leží na trhu bez záujmu, je to však často jediná reálna ponuka, ktorú dostanete. Ako prebieha náš výkup pozemkov, nájdete na samostatnej stránke.
Chcete vedieť, za koľko by sa dal váš pozemok predať hneď? Pošlite nám cez formulár obec, číslo parcely a výmeru. Do 24 hodín vám bez záväzkov pošleme konkrétnu ponuku, ktorú si môžete porovnať s ostatnými možnosťami.
Ako predať pozemok v extraviláne krok za krokom
1. Zistite, čo presne vlastníte
Na katastrálnom portáli si podľa obce a čísla parcely vyhľadajte list vlastníctva. Zistíte z neho druh pozemku, výmeru, či ste výlučný vlastník alebo spoluvlastník a či na pozemku nie sú ťarchy, napríklad záložné právo alebo vecné bremeno. Pozrite sa aj na katastrálnu mapu, či k pozemku vedie verejná cesta.
2. Overte nájom a užívanie
Mnohé pozemky v extraviláne obrába družstvo alebo súkromný hospodár, často na základe starej nájomnej zmluvy. Nájom predaj nezakazuje, no nový vlastník ho spravidla preberá, a to ovplyvňuje záujem kupujúcich aj cenu. Vypýtajte si od nájomcu kópiu zmluvy, aby ste vedeli, ako dlho platí a kto platí za užívanie.
3. Pozrite sa do územného plánu obce
Na obecnom úrade alebo na webe obce zistíte, na čo je pozemok v územnom pláne určený. Ak už je v ňom vymedzený ako budúca stavebná zóna, môže mať vyššiu hodnotu a oplatí sa to pri predaji spomenúť. Ak nie, neočakávajte cenu stavebného pozemku.
4. Dohodnite sa so spoluvlastníkmi
Ak máte na pozemku len podiel, môžete ho predať aj sami, no ostatní spoluvlastníci majú pri predaji cudzej osobe predkupné právo. Najjednoduchšie je dohodnúť sa na spoločnom predaji. Ak sa nedohodnete, priamy výkup kúpi aj samotný podiel, viac v článku o predaji podielu na pozemku.
5. Vyberte cestu podľa toho, koľko času máte
Ak nemáte kam sa ponáhľať, môžete skúsiť suseda a inzerciu. Ak peniaze potrebujete do niekoľkých týždňov alebo vás pozemok už len zaťažuje, vypýtajte si ponuku na výkup a porovnajte ju s tým, čo vám reálne ponúkli ostatní.
Čo ovplyvní cenu pozemku v extraviláne
Cena pozemku mimo obce sa nedá odhadnúť podľa ceny stavebných parciel v dedine. Rozdiel býva mnohonásobný. Pri ocenení rozhoduje najmä:
- druh pozemku a bonita pôdy: kvalitná orná pôda na rovine má inú hodnotu než svahovitý trávny porast,
- lokalita: blízkosť mesta, rozvíjajúcej sa obce alebo dopravnej infraštruktúry zvyšuje záujem,
- výmera a tvar: veľký kompaktný celok sa predáva ľahšie než úzky pás či malá parcela,
- prístup: pozemok bez prístupovej cesty má výrazne nižšiu hodnotu, pozri článok ako predať pozemok bez prístupovej cesty,
- právny stav: podiely, nájom, vecné bremená či záložné práva počet kupujúcich zužujú,
- územný plán: výhľadová stavebná zóna cenu zvyšuje, ochranné pásma alebo chránené územie ju znižujú.
Pri predaji pozemku v extraviláne nezabudnite rátať aj s tým, čo vás stojí čakanie: daň z nehnuteľnosti, kosenie, odstraňovanie náletových drevín a vlastný čas. Ponuka, ktorá je na papieri o niečo nižšia, no peniaze máte o rok skôr a bez starostí, býva v konečnom súčte výhodnejšia. Vypýtajte si nezáväzné ocenenie vášho pozemku a rozhodnite sa podľa konkrétneho čísla, nie podľa odhadu.
Na čo si dať pozor pri predaji pozemku v extraviláne
- Neplatná zmluva: pri poľnohospodárskom pozemku môže kataster odmietnuť vklad, ak sa nedodržal postup zverejnenia ponuky alebo kupujúci nespĺňa podmienky zákona. Zmluvu nechajte pripraviť odborníkom.
- Ponuky „za symbolické euro“: ak vám niekto tvrdí, že pozemok mimo obce nemá žiadnu hodnotu, vypýtajte si iné ponuky a porovnajte.
- Poplatky vopred: seriózny kupujúci ani výkupová spoločnosť od vás nepýta peniaze za ocenenie, rezerváciu alebo „vybavenie“.
- Bezpečná platba: kúpnu cenu si nechajte vyplatiť cez notársku úschovu alebo vinkuláciu v banke, nie v hotovosti na ruku.
- Daň z príjmu: ak pozemok vlastníte menej než päť rokov, príjem z predaja môže podliehať dani. Pri dedení sa doba vlastníctva za určitých podmienok započítava aj poručiteľovi.
Ak práve riešite, ako predať pozemok v extraviláne: urobíme to za vás
Ak máte pozemok mimo obce, ktorý sa nedarí predať, zdedili ste pole, o ktoré sa nemá kto starať, alebo potrebujete peniaze rýchlejšie, než nájdete kupujúceho, nemusíte čakať roky na zmenu územného plánu ani na náhodného záujemcu z inzerátu.
Pozemok od vás vykúpime za vlastné peniaze, aj keď ide o podiel, pozemok s nájmom alebo bez prístupovej cesty. Nezáväznú ponuku dostanete do 24 hodín, prípadné dlhy či ťarchy vyplatíme z kúpnej ceny a peniaze máte spravidla do 48 hodín od podpisu. Právny servis, notára aj kataster hradíme my, neplatíte žiadnu províziu ani poplatky. Pôsobíme v celom Slovensku.
Získať nezáväznú ponuku do 24 hodín
Radšej telefonujete? Zavolajte na +421 948 933 814, povedzte nám obec a číslo parcely a my vám povieme, za koľko a ako rýchlo sa dá váš pozemok predať. Ak je na pozemku vecné bremeno, prečítajte si aj článok o predaji pozemku s vecným bremenom.
Často kladené otázky: ako predať pozemok v extraviláne
