Žijete v cudzine a doma vám stojí prázdny dom?
Pracujete v Rakúsku, Nemecku, Anglicku či Česku, máte tam rodinu, prácu a nový život. Na Slovensku vám pritom zostal rodinný dom: po rodičoch, z čias pred odchodom alebo spoločný s bývalým partnerom. Každá návšteva domov znamená kosenie, kontrolu striech a rúr, platenie daní a energií a nepríjemný pocit, že dom chátra a vy s tým z diaľky nič neurobíte. Skôr či neskôr príde otázka, ako predať dom na Slovensku zo zahraničia bez toho, aby ste museli brať dovolenku, cestovať tam a späť a týždne sa venovať obhliadkam.
Tento článok je pre vás, ak vlastníte dom na Slovensku a:
- žijete natrvalo v zahraničí a domov sa už vracať neplánujete, prípadne len na sviatky,
- dom stojí prázdny a každý rok ho stojí viac peňazí a starostí, než by ste chceli,
- dom ste zdedili spolu so súrodencami, z ktorých každý žije inde, a potrebujete sa rozumne dohodnúť,
- nemáte čas ani možnosť pricestovať na obhliadky, rokovania s kupujúcimi, k notárovi a na kataster.
Nižšie nájdete, ako predaj na diaľku funguje v praxi, aké máte možnosti s ich reálnymi plusmi a mínusmi, čo ovplyvní cenu a na čo si dať pozor, aby ste dom predali bezpečne a peniaze dostali na svoj účet bez komplikácií.
Dá sa vôbec predať dom bez osobnej prítomnosti?
Áno. Slovenský právny poriadok nevyžaduje, aby predávajúci sedel pri podpise kúpnej zmluvy osobne. Stačí, aby za vás konal splnomocnenec na základe plnej moci s úradne osvedčeným podpisom. Takto sa bežne predávajú domy aj byty ľudí, ktorí žijú v cudzine, sú chorí alebo jednoducho nemôžu pricestovať.
Plná moc na predaj domu
Plná moc musí byť písomná a váš podpis na nej musí byť úradne osvedčený. V zahraničí to môžete urobiť dvoma spôsobmi:
- na slovenskom veľvyslanectve alebo konzuláte: najjednoduchšia cesta, dokument je hneď použiteľný na Slovensku, len treba počítať s objednaním termínu,
- u miestneho notára: podľa krajiny môže byť potrebná apostila alebo superlegalizácia a úradný preklad do slovenčiny, čo predaj predĺži o niekoľko dní až týždňov.
V plnej moci by malo byť presne uvedené, ktorý dom (katastrálne územie, číslo listu vlastníctva, parcely), komu a za akú minimálnu cenu ho môže splnomocnenec predať a na aký účet sa má poslať kúpna cena. Čím presnejšia plná moc, tým menšie riziko zneužitia.
Podpis zmluvy priamo v zahraničí
Druhá možnosť je podpísať samotnú kúpnu zmluvu v zahraničí, opäť s úradne osvedčeným podpisom, a poslať ju kuriérom. Funguje to, ale každá oprava v zmluve znamená nový podpis a nové overenie. Preto väčšina predávajúcich zo zahraničia volí plnú moc.
Ako predať dom na Slovensku zo zahraničia: možnosti a ich plusy a mínusy
Predaj cez realitnú kanceláriu
Plus: maklér zabezpečí fotky, inzerciu a obhliadky aj bez vás. Mínus: zaplatíte províziu, ktorá na Slovensku bežne tvorí niekoľko percent z ceny, a z diaľky ťažko skontrolujete, ako aktívne sa predaju venuje. Kupujúci s hypotékou potrebuje odhad, schválenie úveru a čas, takže od prvej obhliadky po peniaze na účte uplynú často mesiace. Ak medzitým kupujúcemu banka úver neschváli, začínate odznova.
Predaj cez príbuzných alebo známych
Plus: ušetríte províziu a máte na mieste niekoho, komu veríte. Mínus: na ich pleciach zostanú obhliadky, telefonáty, vyjednávanie, zmluvy aj kataster. Pre človeka, ktorý predaj nikdy nerobil, je to veľká záťaž a aj medzi blízkymi sa ľahko objaví nedorozumenie o cene či o tom, čo sa komu sľúbilo. Postup pri samostatnom predaji sme opísali v článku postup pri predaji domu bez realitky.
Prenájom namiesto predaja
Plus: dom vám prináša príjem a zostáva vo vlastníctve. Mínus: prenajímateľ zo zahraničia rieši poruchy, neplatičov a opotrebovanie domu na diaľku. Príjem z prenájmu treba priznať a zdaniť a starší dom často potrebuje investície, aby bol vôbec prenajímateľný. Pre väčšinu ľudí v cudzine je to riešenie, ktoré starosti len odkladá.
Priamy výkup domu
Výkupová spoločnosť kúpi dom za vlastné peniaze, bez hypotéky a bez čakania na kupujúceho. Plus: nemusíte pricestovať, nemusíte nič opravovať ani vypratávať, ponuku dostanete do 24 hodín a peniaze spravidla do 48 hodín od podpisu, aj na zahraničný účet. Neplatíte províziu, právny servis, notára aj kataster hradí kupujúci a pomôžeme vám pripraviť plnú moc tak, aby ju na úrade prijali na prvý raz. Prípadné dlhy či záložné právo sa vyplatia priamo z kúpnej ceny. Mínus: cena je spravidla 80 až 95 % trhovej hodnoty. Keď však odrátate províziu, cesty domov, náklady na údržbu a mesiace platenia za prázdny dom, rozdiel sa často výrazne zmenší. Ako funguje náš výkup domov, nájdete na samostatnej stránke.
Chcete vedieť, koľko by ste za dom dostali bez toho, aby ste sa pohli z miesta? Pošlite nám cez formulár adresu domu a pár fotiek, pokojne aj starších. Do 24 hodín vám bez záväzkov pošleme konkrétnu ponuku e-mailom.
Predaj domu zo zahraničia krok za krokom
1. Skontrolujte list vlastníctva
Na katastrálnom portáli si overte, či ste zapísaní ako vlastník, či sú na liste zapísaní aj ďalší spoluvlastníci a či na dome nie sú ťarchy, napríklad záložné právo, exekúcia alebo vecné bremeno. Ak dom patrí viacerým súrodencom, každý z nich musí predaj podpísať alebo dať plnú moc. Pri zdedenom dome musí byť ukončené dedičské konanie. Čo robiť s domom po rodičoch, opisujeme v článku zdedený dom po rodičoch: čo s ním.
2. Zabezpečte niekoho s kľúčmi
Na obhliadku stačí sused, príbuzný alebo známy, ktorý odomkne. Ak takého človeka nemáte, dá sa dohodnúť aj odovzdanie kľúčov kuriérom. Pri výkupe zväčša stačí jedna obhliadka.
3. Pripravte podklady na diaľku
Pošlite fotky domu, aj z mobilu suseda, výmeru pozemku, rok výstavby a stručný popis stavu: strecha, okná, kúrenie, vlhkosť. Zistite si, či nemáte nedoplatky na dani z nehnuteľnosti alebo za odpad. Všetko vybavíte e-mailom a telefonicky.
4. Dohodnite cenu a dajte osvedčiť plnú moc
Až keď máte písomnú ponuku a dohodu o cene, choďte na konzulát alebo k notárovi. Plnú moc tak pripravíte presne pre konkrétny predaj a nebudete ju musieť meniť.
5. Podpis, kataster a peniaze
Splnomocnenec podpíše kúpnu zmluvu, kupujúci zloží peniaze do úschovy alebo ich pošle podľa dohody a návrh na vklad sa podá na kataster. Peniaze vám prídu na účet uvedený v zmluve. Kľúče odovzdá človek, ktorý ich má u seba.
Čo ovplyvní cenu domu, ktorý predávate zo zahraničia
To, že žijete v cudzine, cenu domu samo osebe neznižuje. Rozhoduje najmä:
- lokalita: blízkosť mesta, dostupnosť práce, škôl a obchodov, záujem o bývanie v obci,
- stav domu: strecha, statika, vlhkosť, kúrenie, rozvody a to, ako dlho dom stojí neobývaný,
- pozemok: výmera, prístup z cesty, inžinierske siete a možnosť ďalšej výstavby,
- právny stav: viacero spoluvlastníkov, nevysporiadaný pozemok pod domom, ťarchy či neskolaudované prístavby,
- čas: prázdny dom v zime môže poškodiť mráz a vlhkosť a každý ďalší rok ho stojí hodnotu.
Pri porovnávaní ponúk nerátajte len s cenou v inzeráte. Odpočítajte províziu, cesty domov, dovolenku, ktorú na predaj minete, a náklady na údržbu počas mesiacov čakania. Ak je dom v horšom stave, pozrite si aj článok ako predať starý dom v zlom stave.
Na čo si dať pozor pri predaji domu zo zahraničia
- Všeobecná plná moc: nedávajte nikomu neobmedzenú plnú moc „na všetko“. Uveďte konkrétny dom, cenu a účet na vyplatenie.
- Peniaze na cudzí účet: kúpna cena by mala ísť priamo na váš účet alebo do notárskej úschovy, nie k splnomocnencovi.
- Platby vopred: seriózny kupujúci ani realitka od vás nebudú pýtať peniaze za ocenenie, rezerváciu či „vybavenie papierov“.
- Tlak na rýchle rozhodnutie: dobrá ponuka platí aj o pár dní. Vyžiadajte si ju písomne a porovnajte.
- Daň a odvody: ak dom vlastníte menej než päť rokov, príjem z predaja môže podliehať dani na Slovensku. Overte si aj pravidlá krajiny, v ktorej žijete.
Ak práve riešite, ako predať dom na Slovensku zo zahraničia: urobíme to za vás
Ak žijete v cudzine, dom na Slovensku vám stojí prázdny a každá cesta domov znamená ďalšie výdavky a starosti, nemusíte brať dovolenku, sedieť na obhliadkach ani mesiace čakať na kupujúceho s hypotékou.
Dom od vás vykúpime za vlastné peniaze presne v takom stave, v akom je, aj s nábytkom a vecami po rodičoch. Nezáväznú ponuku dostanete do 24 hodín, pomôžeme vám s plnou mocou, prípadné dlhy či záložné právo vyplatíme z kúpnej ceny a peniaze máte spravidla do 48 hodín od podpisu, aj na zahraničný účet. Právny servis, notára aj kataster hradíme my, neplatíte žiadnu províziu ani poplatky. Pôsobíme v celom Slovensku.
Získať nezáväznú ponuku do 24 hodín
Radšej telefonujete? Zavolajte na +421 948 933 814, aj zo zahraničia. Povedzte nám adresu a stav domu a my vám povieme, za koľko a ako rýchlo sa dá váš dom predať bez toho, aby ste museli pricestovať.
Často kladené otázky: ako predať dom na Slovensku zo zahraničia
